BayBO 2026 neu: Die Bayerische Bauordnung (BayBO) wurde im März 2026 durch das Vierte Modernisierungsgesetz Bayern geändert. Verkündet wurden die Änderungen am 26. März 2026 im Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 75 und gelten ab April 2026.
Die Änderungen des Modernisierungsgesetzes betreffen unter anderem die Gebäudeklassendefinition der Gebäudeklasse 4. Artikel 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BayBO ist nun wie folgt gefasst:
„Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und
a) Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m 2 oder
b) Teilen von Nutzungseinheiten, die durch Außen- oder Trennwände nach Art. 27 Abs. 2 Nr. 1 begrenzt sind und über von anderen Teilen unabhängige Rettungswege nach Art. 31 Abs. 1 verfügen, mit jeweils nicht mehr als 400 m 2 ,“
Was ändert sich durch die Neuformulierung des Artikel 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BayBO?
Die Gebäudeklasse 4 umfasst weiterhin Gebäude bis 13 m Höhe, ist aber nun auch für größere Nutzungseinheiten als 400 m² geöffnet, wenn diese in feuerwiderstandsfähig abgetrennte Teilbereiche ≤ 400 m² mit jeweils eigenständigen Rettungswegen gegliedert werden. Damit können viele Gebäude, die früher wegen großer Grundrisse in GK 5 fielen, durch passende innere Brandabschnitte und Fluchtwegführung als GK 4 geplant werden.
Voraussetzung ist, dass die „Zellen“ durch Außen- oder Trennwände nach Art. 27 Abs. 2 Nr. 1 BayBO (also brandschutztechnisch wirksame Wände) voneinander getrennt sind und jede Zelle eigene, von anderen Bereichen unabhängige Rettungswege hat (Art. 31 Abs. 1 BayBO). In der Praxis bedeutet das: Grundrisse müssen frühzeitig so organisiert werden, dass funktionale Einheiten (z.B. Büro‑, Praxis‑, Ladenbereiche) in 400‑m²‑Abschnitte mit klar zuordenbaren Fluchtwegen unterteilbar sind.
Für die Einstufung als Sonderbau bleibt die bekannte Systematik bestehen; die Änderung betrifft primär die Gebäudeklasse, nicht den Sonderbaustatus. Gleichzeitig wurden bereits zum 01.01.2025 verschiedene Sonderbau‑Schwellen (u.a. Verkaufsstätten, Gaststätten, Beherbergung) deutlich angehoben, was zusammen mit der Öffnung der GK 4 zu mehr Projekten im „normalen“ Bauordnungsregime führt.
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